La vivienda nunca baja
Domingo, 29 de Abril de 2007Por fin me animo a escribir sobre un tema que llevo siguiendo desde hace varios años. En realidad lo he debatido mucho con amigos cercanos, para llegar a la conclusión de que yo soy el único que está convencido entre mis allegados de que los pisos bajarán y podrían hacerlo algo más que un poco (definamos poco como menos del 7%).
Pero no quiero tratar el tema de la burbuja desde el mero punto de vista de análisis de datos (que los hay y muy buenos en Internet y medios de comunicación extranjeros, que en España parece estar prohibido avalar tesis de crash de forma pública). Lo que me gustaría es destacar la extraña paranoia colectiva que acompaña a fenómenos de este tipo.
En realidad saber cuándo se está formando una burbuja es sencillísimo. Y constatado el hecho de que hay una burbuja es igual de sencillo predecir que explotará en algún momento.
Lo complicado, o casi imposible, es predecir cuándo explotará y con qué virulencia.
Eso lo aprendí durante la burbuja tecnológica en 1996, en la que recién empezada mi carrera de informático asistí atónito a operaciones de inversión en empresas y productos fantasma, y sobrevaloración de empresas de manera abismal. Aquello cantaba a leguas, y sin embargo todo el mundo invertía en aquello casi con los ojos cerrados.
Lo mismo está pasando con el mercado inmobiliario.
Sin embargo en España, a pesar de haber sufrido en años pasados burbujas inmobiliarias, muchísima gente defiende que la vivienda nunca baja. Es curioso como personas con suficiente edad como para recordar y haber sufrido en carnes dichas burbujas, han borrado de su memoria aquellos recuerdos.
La realidad es terca y los datos se registran, así que vamos a observar el gráfico que KikoLlan desde SalaBecarios, nos ofrece en sus estupendos análisis:
En esta gráfica puede observarse la explosión de la última burbuja inmobiliaria sucedida en España, comprendida entre 1991 y 1996. La anterior, no reflejada en la gráfica, tuvo lugar a finales de los 70 y principios de los 80. Lo que ahí vemos como bajadas de precios continuas durante cinco años, se tradujo en miles de empleos perdidos, empresas desaparecidas y unas cuantas construcciones ya pagadas que no se llegaron a construir o se quedaron a medias. En la costa mediterránea no es raro aún hoy día observar estas construcciones sin finalizar y completamente abandonadas.
De media bajaron los pisos algo más de un 16%.
Al poner dichos datos a la cara de la gente suficientemente adulta, surgen entonces los recuerdos de la crisis. De lo que costaba vender un piso, o de aquel amigo que a la fuerza tenía que moverse de ciudad y perdió dinero con la venta de su recién adquirido piso.
Pero la hipnosis colectiva parece que funciona bastante bien y aún a costa de observar dichos datos algo nos empuja a creer que si acaso lo que habrá es un suave aterrizaje. Y que poca gente perderá dinero o se arruinará, ni se producirá crisis de ningún tipo. Salvo casos puntuales y aislados.
Yo, como quiero hacer constar aquí, no creo en absoluto en la tesis aterricista. Creo que viene una crisis más gorda, y quiero aconsejar a todo el mundo que ahorre y se olvide de hipotecas. Si estás pensando en comprar un piso, mi consejo es que lo olvides. Que mires el alquiler.
Sí, ya sé que si no miramos más allá que el presente, el alquiler parezca tirar el dinero. Pero cuando se coge una hipoteca de más de 15 años (y a más de 35 años está demostrado que es regalar el dinero a mansalva al banco) hay que saber hacer cálculos sobre datos poco optimistas de la situación económica futura del país (y la propia). Veamos unas gráficas relacionadas con este tema, realizadas por RizeWind en el blog las penas del Agente Smith. Los cálculos están realizados sobre una hipoteca de 200.000 euros, con un tipo de interés al 4% constante durante la vida de la hipoteca, y basándose en las formulas de hipoteca que facilita la wikipedia:
Eso debe de sentar mal y mucha gente lo evita. Deniega cerradamente que las cosas puedan ir peor de lo que conviene a sus intereses. Y partiendo de ahí, efectivamente, sólo se puede llegar a la conclusión de que alquilar es tirar el dinero.
Me gustaría que por un momento os detuvierais en la lectura de mi artículo y leyeráis este otro (en inglés, lo siento) sobre la burbuja inmobiliaria japonesa.
En concreto, aparte de los datos de que 15 años después las viviendas en los alrededores de Tokio cuestan un 50% menos, me gustaría destacar un par de frases del economista japonés especializado en la burbuja inmobiliaria japonesa:
“La mayor lección que debe extraerse de Japón es no caer en el mismo estado de negación que existió aquí,” y continúa diciendo “Durante una burbuja, una persona no cree que los precios puedan caer. Esa creencia se ha mostrado falsa demasiadas veces en el pasado. Pero hay algo en la naturaleza humana que nos hace incapaces de aprender de la historia.”.
Pero yo iría aún más allá, porque ya no es sólo que las personas crean que los precios no pueden caer. La pesadilla es que crece junto a la burbuja una presión social a veces imposible de soportar. La sociedad convierte la compra de pisos en un culto. Y su ley sagrada es repetida hasta la saciedad: Si te vas de alquiler y no compras un piso, estás tirando el dinero y tu porvenir. Porque como siempre suben, si ahora te cuesta comprar, dentro de unos años más.
No exagero si digo que incluso hay gente que te mira mal si dices que vives, o piensas vivir, de alquiler. Que hay quien te insiste una y otra vez que antes o después te rendirás a la evidencia y tú también caerás en una hipoteca a 40 años (de esas que ya se ha demostrado antes que principalmente sirven para regalar dinero a mansalva al banco).
Pues recordemos nuevamente algunos datos históricos. KikoLlan vuelve a ofrecernos una estupenda comparativa de la burbuja de 1985 con la actual. Recientemente ha actualizado los datos de la misma en otro buen artículo suyo. Quiero destacar esta imagen:
Parece que, con pequeñas diferencias, la burbuja inmobiliaria actual sigue el mismo camino que la anterior. Esto no nos sirve como predicción de lo que pueda suceder en un futuro cercano, pero desde luego nos recuerda que las situaciones no son tan diferentes ni está tan claro que no pueda haber una debacle en el sector a corto plazo.
Es evidente que irá por zonas. Y en el mediterráneo es probable que la crisis sea mucho más importante que en otras. Juan Soler, constructor más conocido por ser presidente del Valencia F.C., reconocía en una entrevista que “Es pronto para saber si la crisis de la construcción será grave, pero no tiene buen aspecto”.
He puesto esta reseña por ser una de las más recientes que he leído. Pero cada vez se oyen más voces similares.
Los bancos y muchos economistas avisaban de que el euribor estaba ralentizando sus subidas para bajar, quizás, a finales de año. Como regalo el euribor este mes de Abril pega la mayor subida en 13 meses. Los ajustes no sólo se producen en la bolsa, sino también en las previsiones de crecimiento del precio de la vivienda:
Puestos a calcular, la OCDE calcula que la vivienda está sobrevalorada un 30%.
Motivado por las buenas gráficas de KikoLlan también he realizado una propia calculando los incrementos semestrales del precio de la vivienda desde 1995:
Esa gráfica parece anunciar un fin de ciclo con una pendiente algo mayor que la deseable para un aterrizaje suave. Difícil de saber con certeza, pero en conjunción con todos los datos aquí expuestos y que se van conociendo día a día es lo que parece.
Dan igual todos estos datos. Todos se pueden defender creando leyendas urbanas como las hipotecas a 100 años de Japón, o que los inmigrantes sostendrán el mercado inmobiliario (¿serán todos esos que hacían cola todos los días en las obras de la M30 para que les dieran un contrato de 1 día, y que no están computando en las listas de parados?). O incluso que en cuanto los pisos empezaran a bajar de precio entrarían al mercado los que estaban expectantes y mantendrían el precio al subir nuevamente la demanda.
¿Por qué eso no ocurrió allá donde explotaron otras burbujas? ¿Por qué no sucedió en nuestro propio país?
Y sobretodo, ¿por qué acudir tanto al caso de Japón y sus hipotecas cuando allí han estado años con el tipo de interés al 0% para reactivar su economía que se desplomó gracias a la explosión de su burbuja inmobiliaria, y ahora se encuentran al 0,5%?
Habría que recordar, además, que Japón es un país con una densidad de población muy superior a la española: 339,5 personas/km2 frente a 88,59 personas/km2. Más de 127 millones de japoneses frente a más de 44 millones de españoles.
Y ninguna leyenda urbana, ni psicosis colectiva pudo frenar la explosión de su burbuja inmobiliaria:
¿Qué nos salva de seguir su mismo camino? Hasta ahora no he encontrado a nadie que dé una sola respuesta no refutable. Y que a pesar de exponer dichas refutaciones a la cara, no siga pensando lo mismo buscando otras posibles justificaciones.
Eso no quiere decir que vayamos a seguir el camino de Japón económicamente.
Pero desde luego en cuanto al nivel de negación existente entre la población todo parece indicar que la sociedad española ha sido capaz de ponerse al mismo nivel. La inversión inmobiliaria convertida en un culto de fé.
Y quizás ése sea el peor síntoma de todos.
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